Bestandsmieten und Angebotsmieten: Warum unterscheiden sich die Zahlen?
Wohnungssuchende sehen oft andere Mietpreise als Menschen mit lang laufenden Verträgen. Was Bestandsmieten, Angebotsmieten und Mietindizes jeweils aussagen – und welche Vergleiche sinnvoll sind.
Bestandsmiete, Angebotsmiete und Mietindex beantworten verschiedene Fragen
Bestandsmieten beschreiben Mietverhältnisse, die bereits bestehen. Angebotsmieten beschreiben die Preise der zur Vermietung angebotenen Wohnungen. Ein Mietpreisindex beschreibt dagegen eine zeitliche Preisentwicklung. Ein Eurobetrag pro Quadratmeter und eine prozentuale Veränderungsrate lassen sich nicht unmittelbar miteinander vergleichen.
Wenn die Statistik einen moderaten Anstieg meldet und Wohnungssuchende hohe Angebotspreise sehen, ist das deshalb nicht automatisch ein Widerspruch. Entscheidend sind die erfassten Wohnungen, der Zeitraum und die Berechnung.
Was bedeuten die Begriffe?
Bestandsmiete: die vereinbarte Miete in einem bestehenden Mietverhältnis. Ein statistischer Durchschnitt hängt davon ab, welche Verträge, Wohnungen und Haushalte in die jeweilige Erhebung eingehen.
Angebotsmiete: die für eine angebotene Wohnung verlangte Miete. Bei Auswertungen von Internetinseraten sind die beobachteten Angebote nicht automatisch gleichbedeutend mit allen Wohnungen, die neu vermietet werden.
Neuvertragsmiete: die bei einem tatsächlich neu geschlossenen Vertrag vereinbarte Miete. Sie muss nicht mit dem vorher inserierten Betrag übereinstimmen. Erstvermietung im Neubau und Wiedervermietung einer bestehenden Wohnung können getrennte Teilmärkte sein.
Mietindex: eine Messzahl der Preisentwicklung über die Zeit. Der hier verwendete Index tatsächlicher Nettokaltmieten ist weder ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis noch ausschließlich ein Index von Internetangeboten.
Ein Rechenbeispiel mit zehn Wohnungen
Das folgende Beispiel ist frei gewählt. Es beschreibt weder den deutschen Mietmarkt noch eine amtliche Indexberechnung.
Neun gleich große Wohnungen haben jeweils eine Nettokaltmiete von 8 Euro pro Quadratmeter. Für eine zehnte, neu angebotene Wohnung werden 12 Euro verlangt. Der einfache Durchschnitt dieser zehn Beträge wäre 8,40 Euro. Die gerade suchende Person sieht dagegen das verfügbare Angebot zu 12 Euro.
Wird für dieses Angebot später ein Vertrag zu 11,50 Euro geschlossen, unterscheiden sich auch Angebots- und Neuvertragsmiete. Die verschiedenen Zahlen können korrekt sein, weil sie verschiedene Fragen beantworten. Reale Statistiken verwenden eigene Stichproben, Filter und Gewichtungen; sie werden nicht nach diesem vereinfachten Zehn-Wohnungen-Modell berechnet.
Warum ist die Auswahl der Wohnungen wichtig?
Auswertungen von Internetangeboten erfassen die dort inserierten Wohnungen. Direkt vermittelte Wohnungen, andere Vertriebswege oder bestimmte Vermietergruppen können anders vertreten sein. Wenn sich Lage, Größe, Ausstattung oder Neubauanteil der Angebote ändern, kann sich auch ein einfacher Durchschnitt verschieben.
Beim Deutschlandatlas ist deshalb die konkrete Abgrenzung zu lesen: Die dargestellte Wiedervermietungsauswertung betrifft unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand. Eine andere Veröffentlichung mit Neubauten, anderen Größenfiltern oder einem anderen Datenjahr ist nicht ohne Weiteres dieselbe Reihe.
Nettokaltmiete ist nicht die gesamte Wohnkostenbelastung
Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Überlassung der Wohnung ohne Nebenkosten. Eine Aussage über sie ist nicht automatisch eine Aussage über Heizkosten, Energie und andere laufende Ausgaben.
Für die Belastung eines Haushalts spielt außerdem sein verfügbares Einkommen eine Rolle. Selbst dieselbe Miete kann deshalb unterschiedlich schwer wiegen. Die Kennzahl zur Wohnkostenbelastung behandelt diese andere Perspektive.
Was zeigt der amtliche Mietindex – und was nicht?
Auf der Kennzahlseite zur Mietentwicklung verwenden wir die tatsächliche Nettokaltmiete aus dem Verbraucherpreisindex. Unterstellte Mietwerte für selbst genutztes Eigentum werden in diese Hauptreihe nicht hineingemischt.
Die Reihe beschreibt eine Preisentwicklung im erfassten Mietmarkt. Sie sagt nicht, dass jeder Haushalt dieselbe Erhöhung hatte, und sie liefert keinen passenden Quadratmeterpreis für ein konkretes Wohnungsangebot. Eine allgemeine Bestandsbetrachtung ist zudem nicht gleichbedeutend mit einer auf unveränderte Altverträge beschränkten Statistik.
Vier Fragen vor jedem Zahlenvergleich
Welches Objekt wird gemessen: Inserat, abgeschlossener Vertrag, bestehendes Mietverhältnis oder Preisindex?
Welcher Umfang gilt: Deutschland oder eine Region, Neubau oder Gebäudebestand, möbliert oder unmöbliert?
Welche Einheit und welcher Zeitraum gelten: Euro je Quadratmeter, Index oder Veränderung; Monatswert, Jahresmittel oder Stichtag?
Welcher Quellenstand liegt vor: neue Erhebung, Fortschreibung oder revidierte Berechnung? Ein aktualisiertes Seitendatum ist kein neues Berichtsjahr.
Was bedeutet das für politische Bewertungen?
Ein Anstieg oder Rückgang beschreibt zunächst eine Entwicklung. Daraus folgt noch kein Nachweis der Wirkung einer bestimmten Regierung oder Regelung. Dafür müssten unter anderem Marktstruktur, Zeitraum und alternative Erklärungen untersucht werden.
Ebenso misst ein Mietindex nicht die Erfüllung eines Wohnungsbauziels. Wer politische Aussagen überprüft, muss zuerst festlegen, welches Versprechen gemeint ist und welche Kennzahl dazu passt.
Mietentwicklung: Monatsindex und Jahresvergleiche → · Wohnkostenbelastung ansehen → · Sozialwohnungsbestand und Förderung →
Zum Original nachlesen
- Destatis VPI: Methoden und Qualität ↗
- Deutschlandatlas/BBSR: Angebotsmieten ↗
- Deutschlandatlas: Bestandsmieten ↗
- Destatis: Nettokaltmieten, Definition und Wohnsituation ↗
Die Quellen belegen Messdefinitionen und fachliche Abgrenzungen. Rechenbeispiele sind ausdrücklich als solche gekennzeichnet. Wie wir Datenstände und Korrekturen behandeln, steht in unserer Methodik.